Khóa nhà giữa lòng khát nhà: Nghịch lý Munich nhìn từ người dân

Munich – Trong khi hàng chục nghìn người thu nhập trung bình và thấp ở Munich mòn mỏi tìm chỗ ở, thành phố này vẫn có 22.000 căn hộ đóng cửa, không đèn, không người, không hơi ấm sinh hoạt. Con số lạnh lùng đó phác thảo một nghịch lý: khan hiếm nhà ở không chỉ là vấn đề “thiếu cung”, mà còn là câu chuyện về cách xã hội sử dụng – và bỏ phí – một trong những tài nguyên sống còn nhất: chỗ ở.​

Theo thống kê dân số năm 2022, khoảng 22.000 căn hộ tại Munich đang ở trạng thái bỏ trống, trong khi mỗi năm thành phố tiếp nhận khoảng 30.000 đơn xin nhà ở xã hội nhưng chỉ có thể phân bổ khoảng 3.000 căn. Nghĩa là đằng sau mỗi căn hộ đang khóa cửa là hàng loạt hồ sơ bị từ chối, những gia đình tiếp tục chịu cảnh thuê nhà chật chội, tạm bợ hoặc dạt ra vùng xa vì không kham nổi chi phí ở nội đô.​

Nếu chỉ nhìn bề mặt, người ta dễ quy toàn bộ trách nhiệm cho “thiếu nhà xây mới”. Nhưng bức tranh ở Munich cho thấy một tầng sâu khác: không ít căn hộ tồn tại, đã xây xong, có thể ở được, song lại bị rút khỏi thị trường vì những toan tính kinh tế và pháp lý của một bộ phận chủ sở hữu. Những căn hộ đó không biến mất, chúng chỉ vắng bóng khỏi đời sống thường ngày, biến thành tài sản chờ tăng giá, thành “kho” đầu tư nằm im.​

Chính quyền thành phố phân biệt rõ giữa bỏ trống “hợp pháp” và bỏ trống “bất hợp pháp”. Theo quy định, các trường hợp căn hộ bỏ trống dưới ba tháng được xếp vào dạng “trên thị trường” – tức là vẫn trong quá trình tìm người thuê, sửa chữa hoặc giao dịch mua bán, và không bị coi là vi phạm. Khoảng một nửa số căn hộ trống được cho là có thể được đưa vào cho thuê trong vòng ba tháng, nghĩa là trên giấy tờ, tỷ lệ bỏ trống “thực tế” không cao như con số 22.000 gợi ra.​

Tuy nhiên, phần còn lại là những câu chuyện hoàn toàn khác. Từ những tòa nhà gần như không có người ở trên các phố trung tâm cho đến các công trình bị khóa kín nhiều thập kỷ do tranh chấp hoặc do chủ sở hữu theo đuổi các kế hoạch xây dựng vượt quy định, những “điểm mù” này cho thấy cách chỗ ở bị đối xử như một hạng mục tài chính hơn là một nhu cầu xã hội. Một ngôi nhà ở Geyerstraße, khu Glockenbachviertel, được nêu như ví dụ điển hình: gần như đứng im hàng chục năm trong khi khu vực xung quanh phát triển sôi động.​

Không phải ngẫu nhiên mà các đảng phái cánh tả và các sáng kiến dân sự chọn vấn đề nhà bỏ trống làm chủ đề cho một hội nghị riêng, tổ chức tại một nhà thờ ở Munich. Họ nhìn nhận những căn hộ bị bỏ trống dài hạn không còn là lựa chọn cá nhân vô hại, mà là một dạng lạm dụng tài sản nhà ở trong bối cảnh khan hiếm trầm trọng. Tại những cuộc vận động trước đây, các nhóm này đã chỉ thẳng vào các tòa nhà gần như trống người ở những con phố trung tâm, cho rằng chủ sở hữu cố tình trì hoãn cho thuê, “để nhà xuống cấp” hoặc đợi thời điểm thích hợp để cải tạo sang trọng và tăng giá tối đa.​

Ở một số vùng của Áo như Tyrol hay Vorarlberg, người ta đã áp dụng thuế đánh vào nhà bỏ trống như một công cụ buộc chủ sở hữu phải cân nhắc lại lựa chọn “để không”. Từ góc nhìn này, thuế không chỉ là biện pháp trừng phạt, mà còn là tín hiệu chính trị: xã hội ngày càng nhìn chỗ ở như quyền cơ bản, không phải một loại tài sản có thể bị “cất kho” vô hạn. Đề xuất đánh thuế nhà bỏ trống tại Munich vì vậy không chỉ là một giải pháp kỹ thuật, mà là lời chất vấn đối với quan niệm coi bất động sản thuần túy là kênh tích lũy giá trị.​

Chính quyền thành phố không đứng ngoài tranh luận. Trong năm qua, Munich đã xử phạt tổng cộng 230.000 euro đối với bốn chủ sở hữu vì các trường hợp bỏ trống hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở bị coi là trái phép. Thị trưởng phụ trách lĩnh vực xã hội nhấn mạnh rằng thành phố “đang hành động quyết liệt” với các vi phạm liên quan đến nhà bỏ trống bất hợp pháp, nhằm gửi đi thông điệp rằng không thể tùy tiện rút chỗ ở khỏi thị trường trong bối cảnh thiếu hụt.​

Song song với xử phạt, câu hỏi đặt ra là liệu những biện pháp hiện tại đã đủ sức kéo những căn hộ đóng kín trở lại đời sống hay chưa. Thực tế, giá đất và nhà ở tại Munich được đánh giá tăng khoảng 20% mỗi năm, tạo ra động lực mạnh mẽ để chủ sở hữu chờ thêm, găm tài sản thay vì cho thuê với mức giá “thấp” hơn kỳ vọng. Khi chỗ ở trở thành công cụ đầu tư hấp dẫn, tiền phạt dù đáng kể trên giấy tờ vẫn có thể bị coi như “chi phí kinh doanh” nếu lợi nhuận dài hạn đủ lớn.​

Vấn đề lớn hơn nằm ở cách cân bằng giữa quyền sở hữu cá nhân và trách nhiệm xã hội của tài sản nhà ở trong thành phố lớn. Một mặt, luật pháp bảo vệ quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu; mặt khác, việc hàng nghìn căn hộ bị rút khỏi lưu thông trong khi hàng chục nghìn đơn xin nhà bị tồn đọng đặt ra câu hỏi về giới hạn của quyền đó. Munich trở thành tấm gương để nhiều đô thị khác soi chiếu: nếu không thiết kế được cơ chế vừa tôn trọng sở hữu, vừa ngăn được việc “đóng băng” chỗ ở hàng loạt, khủng hoảng nhà ở sẽ luôn kéo dài.​

Hội nghị về nhà bỏ trống ở Munich vì thế không đơn thuần là nơi các chính trị gia, nhà hoạt động và chuyên gia trình bày số liệu. Đó còn là diễn đàn để đặt lại trọng tâm: chỗ ở có phải là hàng hóa như mọi tài sản khác, hay là hạ tầng cơ bản giống điện, nước, y tế – thứ mà xã hội phải bảo đảm tối thiểu cho càng nhiều người càng tốt. Nếu chấp nhận vế sau, thì thuế nhà bỏ trống, phạt nặng vi phạm, buộc đưa nhà trở lại sử dụng nhanh nhất có thể sẽ không còn là biện pháp “cực đoan”, mà là lộ trình tất yếu để khôi phục chức năng xã hội của mỗi căn hộ trong thành phố đang khát nhà.