Vì sao năm 2026 là thời điểm tốt để mua bất động sản tại Đức

CHLB Đức – Nhiều người nước ngoài sinh sống tại Đức mơ ước có một ngôi nhà của riêng mình để ổn định lâu dài. Vậy năm 2026 có phải là thời điểm thích hợp để mua nhà? Chúng tôi đã trao đổi với một chuyên gia thế chấp của Baufi24 để tìm hiểu điều gì khiến năm nay trở nên đáng chú ý.

Theo số liệu chính thức, vào cuối năm 2024 có khoảng 14,06 triệu người nước ngoài sinh sống tại Đức, trong khi ước tính 21 triệu cư dân – tức hơn một phần tư dân số – có nguồn gốc nhập cư.

Với người mới đến, thuê nhà thường là bước khởi đầu. Nhưng đối với những ai có kế hoạch ở lại lâu dài, câu hỏi đặt ra là liệu đã đến lúc mua nhà hay chưa.

“Việc mua nhà luôn là một ý tưởng tốt, vì sở hữu nhà riêng là một khoản đầu tư cho tương lai của bạn,” Johannes Zschernig, chuyên gia thế chấp tại Baufi24 – một trong những đơn vị môi giới vay mua nhà hàng đầu tại Đức – cho biết.

Ngoài yếu tố cảm xúc khi có chỗ ở riêng, còn có những lý do tài chính thực tế để cân nhắc mua nhà, đặc biệt nếu bạn đang mệt mỏi vì tiền thuê tăng liên tục hoặc khó tìm được chỗ ở ổn định lâu dài.

Tình trạng thiếu nhà ở giá phải chăng

Một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường là tình trạng thiếu nhà ở giá hợp lý tại Đức.

Theo dự báo của Viện Kinh tế Đức (IW Köln), chỉ khoảng 215.000 căn nhà mới được xây dựng trong năm 2026, giảm so với 235.000 căn của năm trước và thấp hơn nhiều so với mục tiêu 400.000 căn mỗi năm của chính phủ.

Tình trạng này đặc biệt nghiêm trọng tại các thành phố như Berlin, Munich và Frankfurt, nơi việc tìm một căn hộ cho thuê phù hợp gần như bất khả thi. Khi nhu cầu vượt cung, giá thuê tiếp tục leo thang.

Nhiều người vì thế chọn mua nhà thay vì tiếp tục gánh chi phí thuê ngày càng cao.

“Đức vẫn là quốc gia nơi mọi người thích sống và làm việc trong môi trường an toàn,” Johannes nhận định. “Chúng ta có nhiều công dân mới, nhưng không đủ nhà ở được xây dựng, vì vậy giá thuê tăng lên. Là chủ sở hữu bất động sản, bạn có thể hưởng lợi từ điều đó.”

Giá nhà và lãi suất

Sau khi giảm đáng kể từ giữa năm 2022 đến 2024, giá bất động sản đã bắt đầu tăng trở lại. Ví dụ, giá nhà riêng lẻ vào cuối năm 2025 cao hơn khoảng 4,3% so với năm trước đó.

Tuy nhiên, giá vẫn chưa quay lại mức đỉnh lịch sử. Một báo cáo của Viện Kiel cuối năm 2025 ước tính giá sẽ tăng mạnh hơn từ cuối năm tới, với một số chuyên gia dự báo đạt đỉnh trong vòng 4–5 năm tới.

Thông điệp được đưa ra là không nên chờ đợi quá lâu, bởi chi phí mua có thể cao hơn đáng kể trong tương lai.

Về lãi suất, mức vay hiện dao động từ 3,3% đến 4%, tùy vào vốn tự có và hạng năng lượng của bất động sản. Dù cao hơn mức thấp kỷ lục đầu năm 2022, con số này vẫn được xem là vừa phải so với tiêu chuẩn lịch sử.

“Cha mẹ tôi vay mua nhà cách đây 30 năm với lãi suất 8%. Khách hàng Mỹ của tôi cho biết họ đang chịu mức khoảng 6%. Vì vậy, hiện nay vẫn là khoảng hợp lý,” Johannes nói.

Theo dự báo, lãi suất có thể nhích lên khoảng 4% vào cuối năm khi kinh tế phục hồi. Lời khuyên của ông là nếu tìm được căn nhà phù hợp, không nên chờ đợi mức 2% khó có khả năng quay lại.

Chỉ một chênh lệch nhỏ về lãi suất cũng có thể khiến chi phí tăng thêm hàng trăm euro mỗi năm. Làm việc với môi giới như Baufi24 có thể giúp so sánh hàng trăm đề nghị từ khoảng 500 ngân hàng đối tác, tiết kiệm thời gian và chi phí cho người mua.

Quy định về hiệu quả năng lượng

Những quy định mới của Liên minh châu Âu về hiệu quả năng lượng có thể khiến nhiều người lo ngại, nhưng thực tế lại mang đến lợi thế cho người mua.

Theo Johannes, mức hiệu quả năng lượng hiện được minh bạch hoàn toàn. Người mua có thể biết rõ bất động sản thuộc hạng năng lượng nào, tính toán chi phí cải tạo để đạt tiêu chuẩn mới và sử dụng thông tin đó để thương lượng giá.

Ngoài ra, nhà nước hỗ trợ tài chính đáng kể cho việc nâng cấp năng lượng, chẳng hạn trợ cấp tới 70% chi phí lắp đặt máy bơm nhiệt, cùng các khoản hỗ trợ cho cách nhiệt, thay cửa sổ và cải tạo mái nhà.

Các gia đình xây nhà mới có thể tiếp cận khoản vay ưu đãi của chính phủ. Hộ gia đình có ít nhất một con và thu nhập dưới 90.000 euro mỗi năm (cộng thêm 10.000 euro cho mỗi con bổ sung) có thể tiết kiệm tới 50.000 euro thông qua các chương trình này.

Người nước ngoài cần lưu ý gì

Nhiều cư dân nước ngoài lo ngại việc mua nhà tại Đức sẽ phức tạp. Thực tế, người mua cần tự chi trả các chi phí phụ như phí công chứng, thuế và phí môi giới từ vốn tự có.

Tuy nhiên, Johannes – người làm việc chủ yếu với khách hàng nói tiếng Anh – cho rằng người nước ngoài không cần quá lo lắng, dù mua để ở hay đầu tư cho thuê.

Theo ông, nhiều khách hàng quốc tế có trình độ và thu nhập cao, điều mà các ngân hàng đối tác đánh giá tích cực.

Tốc độ cũng là yếu tố quan trọng trong thị trường cạnh tranh. Bất động sản có thể chỉ xuất hiện trong thời gian ngắn, đặc biệt nếu giá dưới mức thị trường. Việc chuẩn bị sẵn sàng về tài chính là điều then chốt.

Baufi24 có thể cấp giấy chứng nhận tài chính trong ngày, giúp người mua phản ứng nhanh khi tìm được căn nhà phù hợp.

Các chuyên gia cũng cảnh báo người mua cần thận trọng khi tìm môi giới trực tuyến. Không nên gửi hộ chiếu hay bảng lương cho các “chủ nhà” không rõ ràng chỉ để sắp xếp xem nhà.

Johannes nhấn mạnh lợi thế của Baufi24 là sự độc lập và hiểu biết thị trường. Đơn vị này so sánh đề nghị từ 500 ngân hàng đối tác và hỗ trợ khách hàng trong suốt quá trình giải ngân.

Thông điệp dành cho những người nước ngoài đang cân nhắc mua nhà năm 2026 khá rõ ràng: nếu bạn có kế hoạch ở lại lâu dài, đây có thể là thời điểm thích hợp để biến Đức thành mái ấm thực sự của mình.